Зарубежная недвижимость: взгляд из России

В последнее время несмотря на кризис, среди успешных россиян по-прежнему пользуется спросом услуги различных риелторских компаний по продаже апартаментов и других жилых помещений за границей. Предельно низкие цены ничуть нее смущают наших соотечественников: там, мол, у них кризис,  поэтому и готовы отдать последнее за копейки.

Между тем, приобретение недвижимости за границей связано со значительной долей вероятностных рисков. Даже в России, вкладывать денежные средства под застройку жилья на уровне котлована крайне рискованное мероприятие. Все те же проблемы, что и отечественные инвесторы, испытывают и зарубежные дольщики.

Во-первых, это экономические риски. Ведь на завершение строительства в разгар всеобщего кризиса может не хватить заложенных средств. Что делать тогда, доплачивать из своего кармана? А если снова не хватит?

Во-вторых, это риски правовые.  Процедура приобретения недвижимости за границей может отличаться от привычной. В некоторых европейских странах не существует специальных органов государственной регистрации. Полномочия по регистрации сделок с недвижимостью исполняют, как это было принято у нас ранее, местные нотариусы и/или провинциальные администрации.

Поэтому предлагаемая простая письменная форма, хорошо известная россиянам, не гарантирует переход права собственности и более того — обладает главными признаками ничтожной сделки.

Отсутствие специальной системы регистрации приводит и к тому, что не представляется возможным отследить количество сделок с одним и тем же строящимся объектом. Если по действующему законодательству РФ, излюбленная форма купли-продажи недостроенных квартир — договор уступки требования – подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, то в Европе не привыкшей к злоупотреблению правами, такой процедуры нет.

Следовательно, приобретая права на зарубежную недвижимость, нельзя быть уверенным в том, что Вы окажетесь единственным приобретателем, так как такие же договора могут быть параллельно заключены и с другими частными лицами. И проконтролировать этот момент практически невозможно.

Не дают никакой юридической гарантии уверения продавца или его представителя о том, что только он имеет эксклюзивное право на продажу апартаментов, если они не охватываются специальным агентским договором, в котором прописаны соответствующие условия. Особенно, если при этом нам говорят, что этот договор является коммерческой тайной, и поэтому его нам не покажут.

При приобретении недвижимости за рубежом следует иметь в виду, и то обстоятельство, что не всякий объект недвижимости в принципе может быть передан Вам в собственность. В некоторых случаях зарубежное законодательство предусматривает возможность передачи лишь в долгосрочную аренду (аналог ранее существовавшего у нас права бессрочного пользования).

Поэтому следует внимательно читать не только перевод предполагаемого договора, то и оригинал его на втором языке. Имеющие прямое значение юридические термины, описывающие предмет договора, могут маскироваться под другие условия. Например, на эсперанто слово «аренда» kontrakti созвучно слову «договор» — kontrakto.

Подробности здесь